Conheça melhor o Plano Diretor e o Estatuto das Cidades

O que é Plano Diretor e o Estatuto da Cidade ?

O Estatuto da Cidade (também conhecido como Estatuto das cidades) é a denominação oficial e consagrada da lei 10.257 de 10 de julho de 2001, que regulamenta o capítulo "Política urbana" da Constituição brasileira.

O Estatuto atribuiu aos municípios a implementação de planos diretores participativos, definindo uma série de instrumentos urbanísticos que têm no combate à especulação imobiliária e na regularização fundiária dos imóveis urbanos seus principais objetivos.

Histórico

O Estatuto da Cidade surgiu como projeto de lei em 1989, proposto pelo então senador Roberto Pompeu de Souza Brasil, tendo sido aprovado apenas em 2001, mais de doze anos depois.

A União regulamentou as disposições constitucionais acerca de desenvolvimento urbano com base em competência prevista na própria constituição.

Estrutura da lei

O Estatuto é dividido em cinco capítulos:

Diretrizes Gerais (capítulo I, artigos 1º a 3º);
Dos Instrumentos da Política Urbana (capítulo II, artigos 4º a 38);
Do Plano Diretor (capítulo III, artigos 39 a 42);
Da Gestão Democrática da Cidade (capítulo IV, artigos 43 a 45); e
Disposições Gerais (capítulo V, artigos 46 a 58).

Instrumentos de desenvolvimento urbano

O Estatuto criou uma série de instrumentos para que o administrador pudesse buscar o desenvolvimento urbano, sendo o principal o plano diretor, que deve articular os outros no interesse da cidade.

Plano diretor

De acordo com a própria lei, é "o instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana", obrigatório para municípios:

Com mais de vinte mil habitantes ou conurbados;
Integrantes de "área de especial interesse turístico" ou área em que haja atividades com significativo impacto ambiental;
Que queiram utilizar de parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel.

Em virtude da complexidade da tarefa, dentre outros motivos, muitos municípios deixaram de cumprir o prazo original de cinco anos dado pelo Estatuto para criarem seus planos diretores. Diante dessa situação, foi promulgada a lei 11.673 em 2008, adiando o fim do prazo para 30 de junho de 2008.

O Estatuto exige que o plano diretor ao menos delimite as áreas em que se poderão aplicar:

O parcelamento, edificação e utilização compulsórios de imóvel;
O direito de preempção;
O direito de outorga onerosa do direito de construir;
O direito de alterar onerosamente o uso do solo;
Operações urbanas consorciadas;
O direito de transferir o direito de construir.

Parcelamento, edificação e utilização compulsórios

O plano diretor de um município pode estabelecer coeficientes de aproveitamento para certas áreas da cidade. O administrador público pode exigir, por meio de lei específica, que o proprietário que tenha imóvel subutilizado, ou seja, com ocupação inferior ao coeficiente , realize o parcelamento, edificação ou a utilização desse imóvel .

O proprietário deverá ser notificado da subutilização pela prefeitura e, no prazo máximo de um ano, apresentar projeto de utilização de forma a enquadrar-se no plano diretor . Esse projeto deverá ser iniciado em até dois anos após sua apresentação , podendo ser excepcionalmente realizado em etapas.

Caso o titular não adequar sua propriedade, o município poderá aumentar progressivamente a alíquota do IPTU sobre o imóvel nos próximos cinco anos , não podendo cobrar mais do que o dobro exigido no ano anterior, até o teto de 15% .

Se o proprietário do imóvel subutilizado não cumprir com as determinações da prefeitura após cinco anos, poderá tê-lo desapropriado, sendo indenizado com títulos da dívida pública, no regime de precatórios .

Preempção

Se o município tiver especial interesse em adquirir imóveis em determinada região, poderá delimitá-la em lei específica e, nos cinco anos seguintes, terá direito de preempção, ou seja, preferência na compra de qualquer imóvel que venha a ser vendido naquela área. A lei poderá ser reeditada após um ano do esgotamento da vigência da anterior.

Usucapião especial de imóvel urbano

Atendendo à função social da propriedade, o legislador criou uma espécie nova de usucapião, exigindo menor prazo prescricional do que a usucapião comum, regida pelo código civil: cinco anos em vez de quinze.

A fim de dar maior segurança aos moradores de favela, criou-se a usucapião especial coletiva, por meio da qual uma coletividade adquire a titularidade de uma área, cabendo a cada indíviduo uma fração ideal, a exemplo do que acontece com o condomínio.

Download do Estatuto das Cidades: